Індекс прибутковості житла (Економічна доцільність інвестицій в житлі)
Логічний сенс індексу прибутковості житла полягає в порівнянні ефективності двох фінансових інструментів. Одін з них вкладення крупної суми грошей (як правило, у валюті) в банк, на депозит. Інший придбання квартири з метою здачі її в оренду. Більш того, у випадку з квартирою можна грати ще і на зміні її ціни, що приносить дохід від перепродажу.
В цій філософії квартира розглядається як джерело отримання прибули, хоча це і не означає, що її обов'язково слід здавати. Просто такий підхід метод оцінки її економічної привабливості, співзвучний прибутковому методу оцінки нерухомості. Тому що оцінити поточну вартість квартири нескладно всі роблять це методом порівняльного аналізу продажів, прицінюючись до аналогічних об'єктів. Важливіше зрозуміти а чи реально квартира коштує цих грошей?.
Відповісти на таке питання може дати тільки порівняння поточного рівня цін з розрахунками прибуткового методу. Придбання квартири економічно вигідно, якщо ціна пропозиції менше вартості, розрахованої прибутковим методом. Якщо ціна пропозиції вище ціни прибуткового методу, то вигідніше просто покласти ці гроші в банк і отримувати відсотки по депозиту. Якщо банківські відсотки або прибутковість іншого фінансового інструменту перевищує величину орендних платежів за квартиру аналогічної вартості (можливо за мінусом втрат її вартості при падінні цін на ринку), то економічно вигідно жити не у власному, а орендованому житлі.
Індекс прибутковості розраховується на підставі обчислення потенційної ставки прибутковості від володіння квартирою. Вона складається з двох джерел: по-перше, з величини орендних платежів за умови здачі квартири в оренду, по-друге, із зміни вартості самої квартири протягом цього часу. Для оцінки зміни рівня вартості житла в цьому випадку слід брати не один місяць, а інтегральний темп зміни цін за триваліший період часу. У ідеалі за рік, але щоб зробити помітними зміни в тенденціях періодом може бути полгода або квартал. Можна узяти період полгода з урахуванням останніх трьох місяців і тренда цін на найближчі три місяці.
Для отримання індексу прибутковості потенційна ставка відноситься до середньої ставки прибутковості по довгострокових банківських валютних депозитах. Такі умови більшою мірою аналогічні вкладенню засобів в квартиру (тривалий термін від року, гроша у валюті). Використовується середнє значення відсотків по депозитах в найбільш стабільних московських банках.
Індекс прибутковості = (Дохід від оренди + Зміна вартості квартири)/(Дохід в банці)
Відносна величина індексу прибутковості дозволяє виключити з розгляду ряд додаткових чинників, таких як рівень інфляції, співвідношення курсів долара і рубля і т. п., тому що ці чинники однаковим чином змінюють реальний рівень прибутковості від різних інструментів. В даному випадку є зважаючи на формальний дохід, принесений на кожен вкладений долар (або рубель), без урахування зміни реальній купівельній здатності цієї валюти.
Іншою причиною такого підходу до обчислення індексу прибутковості є той факт, що як і індекс вартості, він не визначає прибутковість від якоїсь конкретної квартири, а є показником характерного рівня прибутковості на ринку нерухомості в цілому. Важливим індикатором служить його зміна, вказуюча на підвищення або зниження прибутковості ринку нерухомості.
Джерело: Аналітичний центр IRN. RU
-
Реклама